Короткий ответ: капитальный ремонт в Москве начинается от 6 000 ₽ за квадратный метр работ, косметический — от 2 500 ₽. Профи.ру, 2026. Это цена работы. Материалы, инженерия и всё, что вы поставите внутрь, считаются отдельно и обычно превышают её.
Длинный ответ занимает остаток статьи, потому что слово «от» тут делает почти всю работу.
Почему первая цифра всегда меньше итоговой
Прайс за квадрат честен ровно в одном случае: ровные стены, живая проводка, ничего не надо ломать. Такое бывает в новостройке с предчистовой отделкой.
Во всех остальных случаях цена собирается из того, что обнаружится после демонтажа. Пол оказался с перепадом четыре сантиметра. Проводка алюминиевая. За кафелем в санузле обнаруживается пустота. Каждая находка добавляет строку, которой не было в смете, потому что увидеть её до вскрытия нельзя было никак.
Отсюда простое правило: смета до демонтажа — это оценка, а не договор. Нормальный подрядчик так и говорит. Тот, кто обещает точную цифру, глядя на фотографии, либо заложил запас, либо предъявит его потом.
Что входит в цену за квадрат
Обычно под «ремонтом под ключ» понимают работу по трём слоям.
Черновой слой: демонтаж, перегородки, выравнивание стен и потолка, стяжка. Стяжка под ключ идёт от 850 ₽ за квадрат — прайсы московских бригад, 2026.
Инженерный слой: электрика, вода, канализация, вентиляция. Разводка электрики под ключ считается по площади и стоит 800–1 500 ₽ за квадрат. На пятидесяти метрах это 40–75 тысяч.
Чистовой слой: покраска или обои, полы, плитка, двери, потолки. Натяжной потолок обойдётся в 600–1 200 ₽ за квадрат вместе с установкой, минимум по комнате — 7–10 тысяч.
Сложите три слоя, и вы получите ту самую цифру «от 6 000». Дальше начинается то, что в неё не входит.
Что считают отдельно почти всегда
Материалы. Черновые и чистовые. В прайсах за квадрат обычно только работа, и это первое, о чём стоит спросить прямо: ваша цифра с материалом или без.
Санузел. Его считают целиком, помещением, а не по квадратам. Ремонт ванной под ключ в Москве начинается от 60 000 ₽ за помещение, и на четырёх метрах с приличной плиткой и инсталляцией реально уходит 180–500 тысяч вместе с материалами. Профи.ру, 2026.
Мебель и техника. Кухонный гарнитур обычно стоит дороже, чем отделка всей квартиры. Его в смету ремонта не кладут вообще.
Вывоз мусора. После демонтажа двушки его видно из окна. Считают по мешкам и этажу, и в первичном прайсе этой строки почти никогда нет.
Дизайн-проект. Полный проект в Москве — 1 500–5 000 ₽ за квадрат, технологический без визуализаций дешевле, 2 500–3 000 ₽. На шестидесяти метрах это 90–300 тысяч за бумаги, до первого мешка штукатурки.
Новостройка и вторичка считаются по-разному
В новостройке без отделки вы платите за то, чтобы сделать всё с нуля. Зато не платите за демонтаж и не встречаете сюрпризов: стены ровные ровно настолько, насколько их сдал застройщик, коммуникации новые.
Вторичка дороже минимум на стоимость демонтажа и вывоза, а дальше как повезёт. Дом до девяностых почти наверняка потребует полной замены проводки: алюминий в стенах не рассчитан на нынешнюю нагрузку, и первая же индукционная плита это покажет.
Есть и третий случай, самый неприятный по деньгам, — квартира после чужого свежего ремонта, который вам не нравится. Тут вы платите дважды: за снятие хорошего и за установку своего. Люди недооценивают эту статью чаще всего, потому что снимать целую плитку психологически тяжелее, чем разбитую.
Комнаты стоят по-разному, и разница велика
Считать всю квартиру по одной ставке — привычка прайсов, а не реальность.
Гостиная под ключ в Москве идёт от 6 100 ₽ за квадрат. Спальня дешевле: работы от 2 400 ₽, под ключ с материалами от 5 500 ₽. Санузел дороже всех и считается отдельно.
Причина простая. В спальне нет ни воды, ни техники, ни плитки — там штукатурка, покраска и пол. В санузле на четырёх метрах сходятся гидроизоляция, плитка по всем поверхностям, разводка труб и электрика во влажном помещении.
Поэтому две квартиры одной площади могут отличаться по смете в полтора раза только из-за того, что в одной санузел один, а в другой два.
Куда уходят деньги сверх сметы
Есть четыре статьи, которые вылезают почти у всех.
Первая — замена того, что не собирались менять. Окна, двери, радиаторы. По отдельности каждая позиция выглядит терпимо, вместе они дают заметную часть бюджета.
Вторая — переделки. Не потому что бригада плохая, а потому что вы увидели вживую и передумали. Розетка не там, свет не такой, цвет в жизни другой. Каждая переделка после чистовой отделки стоит как эта работа целиком, второй раз.
Третья — простои. Плитка приехала не та, сантехника едет три недели, мастер уехал на другой объект. Сами по себе они денег не стоят, но если вы снимаете жильё на время ремонта, месяц простоя — это месяц аренды.
Четвёртая — доставка и подъём. На пятый этаж без лифта поднимают за отдельные деньги, и это не жадность: мешок штукатурки весит тридцать килограммов, а их нужно сорок.
Как платят и почему это важно
Схема оплаты говорит о подрядчике больше, чем портфолио.
Нормальная практика — платить по этапам, по факту принятой работы. Закончили черновые, приняли, оплатили, поехали дальше. Аванс на материалы под конкретную закупку с чеками — тоже нормально.
Настораживать должны две вещи. Просьба заплатить большую часть вперёд — деньги уйдут на чужой объект, а вы окажетесь в очереди. И оплата «по факту выполненного» без определения, что считать фактом: без критериев приёмки спор о том, готова ли штукатурка, не имеет решения.
Приёмку этапа проще всего привязать к проверяемым вещам. Стена принимается правилом и фонариком вдоль неё. Стяжка — уровнем и простукиванием на пустоты. Электрика — прозвонкой и фотографией разводки до того, как её закроют. Последнее особенно важно: фотография стен с проводкой перед штукатуркой спасёт вас через год, когда придётся вешать полку.
Как читать смету, чтобы потом не спорить
Просите разделить работу и материалы. Подрядчик, который отказывается делить, экономит там, где вы не видите: разница между приличной грунтовкой и дешёвой в смете невидима, а на стене проступает через год.
Просите единицы измерения. «Штукатурка стен — 60 000» это не смета. «Штукатурка стен по маякам, 85 м², 700 ₽/м²» — смета. По второй можно проверить объём рулеткой, по первой нельзя ничего.
Ищите строку про непредвиденные работы. Если её нет, значит, они появятся устно и в середине процесса. Лучше сразу договориться, что вскрытые сюрпризы считаются по тем же расценкам, а не по новым.
Считайте резерв процентов в двадцать. Смета составляется по видимому, а полы и стены регулярно добавляют работу, которой в ней не было.
И проверьте, что означает «под ключ» у этого конкретного подрядчика. У одних это работа с черновыми материалами, у других голая работа. Два одинаковых на вид предложения могут отличаться на сорок процентов, и выясняется это после подписания.
На чём можно экономить и на чём нельзя
Экономия делится на две категории, и путать их дорого.
Можно экономить на всём, что меняется без вскрытия. Обои, краска, светильники, смесители, мебель, двери. Не понравилось или не хватило денег сейчас — поменяли через три года без единой штробы.
Нельзя экономить на том, что закрывается отделкой. Проводка, трубы, гидроизоляция, стяжка, подготовка стен. Разница между приличным и дешёвым тут не видна вообще, пока не начнутся проблемы, а к тому моменту добраться до них можно только сняв всё сверху.
Отдельный случай — подготовка стен. Кривая стена под дорогими обоями выглядит как кривая стена. Ровная под дешёвой краской выглядит нормально. Если бюджет ограничен, вкладывайтесь в основание.
Порядок, который экономит деньги
Сначала решения, потом закупка. Плитка, купленная до того, как выбрана раскладка, наполовину уезжает обратно — если магазин её вообще примет.
Дальше — инженерия до отделки. Все розетки, выводы воды и точки света закладываются в стену на этапе, когда стены ещё голые. Добавить розетку в готовую стену означает штробу, шпаклёвку и покраску стены целиком, потому что заплатка на однотонной стене видна всегда.
И не начинайте с санузла. Он самый дорогой на квадрат и самый капризный по срокам: гидроизоляция сохнет, плитка кладётся медленно, сантехника приезжает не вовремя. Если бюджет кончится посреди ремонта, пусть это случится там, где можно временно пожить с покрашенными стенами.
Договор, который что-то значит
Договор нужен даже с бригадой по рекомендации. Не из недоверия: он фиксирует, о чём вы договорились, пока обе стороны это одинаково помнят.
Минимум, который стоит прописать: смета приложением с единицами и объёмами, сроки по этапам, порядок оплаты, гарантия на работы и правило про непредвиденное. Последнее — самое полезное. Формулировка «работы, не вошедшие в смету, согласуются письменно до начала и считаются по расценкам приложения» снимает большую часть будущих споров.
Гарантия на отделочные работы обычно год-два, на инженерию больше. Гарантия имеет смысл, только если понятно, кому её предъявлять: у бригады без юрлица она держится на репутации бригадира.
Сколько времени это займёт
Капитальный ремонт двушки при непрерывной работе — три-четыре месяца. Реально выходит пять-шесть: сушка стяжки, доставки, ожидание мебели.
Кухонный гарнитур делают четыре-восемь недель после обмеров по чистовым стенам. Это значит, что даже при идеально сработавшей бригаде вы месяц-полтора живёте с плитой на табуретке. Люди этого не ожидают почти никогда.
Планируя переезд, закладывайте месяц сверху. Он уйдёт на то, чтобы доделать мелочи, которые видно только когда въехал.
С чего начать, чтобы не переплатить
Начните с картинки, а смету считайте после. Пока непонятно, чего вы хотите, любая смета считает не то.
Сфотографируйте комнаты при дневном свете, посмотрите несколько вариантов отделки на своих стенах и отберите два. С двумя вариантами на руках разговор с подрядчиком становится предметным: вот комната, вот что должно получиться, посчитайте оба. Именно рядом с ценой желания и приобретают окончательный вид.
Посмотреть варианты можно на странице интерьера — первая генерация без регистрации.